Les Européens sont confrontés à une flambée des prix de l’immobilier et des loyers. Le plan européen pour le logement abordable vise à résoudre la crise du logement dans l’UE grâce à des logements abordables et de bonne qualité.
Le Parlement européen a adopté son tout premier rapport sur la crise du logement dans l’Union européenne.
Avec 367 voix pour et 166 contre, le rapport appelle à une action commune de l’UE pour lutter contre la crise du logement et sortir les citoyens de conditions de vie précaires. Les recommandations incluent la réduction des formalités administratives, le développement des secteurs de la construction et de l’innovation du bloc et la mobilisation d’un plus grand investissement et d’un plus grand soutien budgétaire.
Avec la crise financière mondiale de 2008, le logement est devenu une urgence sociale paneuropéenne, qui s’est considérablement aggravée après la pandémie de 2020. Les prix des logements ont augmenté de 60,5 pour cent par rapport à 2015, tandis que les loyers ont augmenté de 28 pour cent. En 2025, le taux de propriété des 24 à 35 ans était en baisse de 6 % depuis 2005, et une personne sur dix était incapable de payer son loyer.
Le manque de logements abordables compromet également le bon fonctionnement du marché unique, compromettant la croissance économique de l’Europe et sa compétitivité de longue date.
Le plan de logement abordable de la Commission constitue l’effort de l’UE pour changer ce discours. En stimulant l’offre de logements, en mobilisant les investissements et en aidant les citoyens avec des mécanismes de soutien immédiat, le plan guide et soutient l’action des États membres vers un logement plus abordable.
Les prix de l’immobilier dépassent la croissance des revenus
Pour acheter une maison dans l’UE, les Européens doivent gagner en moyenne autant que ce qu’ils gagnent actuellement dans la plupart des grandes villes. Les ratios prix/revenu dépassent souvent 8 à 10 ans de salaire brut, voire 12 à 15 ans dans les capitales les moins abordables. Pour louer un logement dans n’importe quelle ville à forte demande, les citoyens doivent dépenser environ 30 à 40 % de leurs revenus, et une part croissante de jeunes locataires dépasse déjà ce seuil.
« Dans de nombreux pays, les salaires n’ont pas suivi l’inflation. Ensuite, le marché immobilier a poussé les prix jusqu’à 60 pour cent en 10 ans. Ce n’est pas la faute des citoyens. C’est un manque de politique publique, d’attention et de suivi », a déclaré à L’Observatoire de l’Europe l’eurodéputée et présidente de la commission spéciale du Parlement européen sur la crise du logement, Irene Tinagli.
La crise du logement est flagrante : les jeunes quittent leur domicile plus tard, l’offre de logements sociaux est insuffisante, la surpopulation persiste dans de nombreuses régions et le sans-abrisme augmente dans toute l’UE.
Selon Eurostat, les prix de l’immobilier dans l’UE ont augmenté de plus de 60 % depuis 2015. Les prix dépassent la croissance des revenus, tandis que les loyers sont plus de 20 % plus élevés. La tendance varie selon les pays. Les prix ont augmenté dans certaines parties de l’Europe de l’Est et du Sud, comme la Hongrie, le Portugal et la Lituanie, tandis que des pays comme la Finlande ont connu des hausses plus modérées, voire de légères baisses. Les villes d’Europe de l’Ouest et du Nord restent globalement parmi les plus chères.
La tendance est claire : il y a dix ans, posséder un logement était la norme, ce qui était le cas pour environ 70 % des Européens. Aujourd’hui, ce chiffre est tombé à environ 68 pour cent, tandis que les taux de location ont grimpé à environ 32 pour cent, le niveau le plus élevé depuis des décennies.
Les raisons de la crise
La demande de logements ne cesse d’augmenter, tirée par l’urbanisation, la croissance démographique dans les villes, la migration au sein de l’UE et l’augmentation du nombre de ménages plus petits. De plus en plus de personnes se disputent un logement dans les mêmes zones urbaines, tandis que l’offre ne parvient pas à suivre le rythme.
Les prix des terrains, la hausse des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre, les règles de zonage strictes et la lenteur des processus d’autorisation rendent la construction lente et insuffisante. Selon la Banque européenne d’investissement (BEI), il manque des millions de logements et les niveaux de construction sont bien inférieurs aux besoins annuels.
La dynamique financière et du marché est une autre raison. Entre 2015 et 2022, une époque de taux d’intérêt extrêmement bas a alimenté un boom immobilier massif, faisant grimper les prix de l’immobilier dans l’UE d’environ 63,6 %.
Le paysage a changé depuis juillet 2022, lorsque la BCE a lancé des hausses de taux qui ont fait passer le taux de la facilité de dépôt de 0 % à un sommet de 4 % d’ici septembre 2023. Ces hausses ont rendu les prêts hypothécaires moins abordables, quadruplant presque les taux d’intérêt moyens pour les nouveaux emprunteurs par rapport aux niveaux de 2021. Les taux hypothécaires élevés rendent l’achat d’une maison trop cher, de sorte que les gens sont obligés de louer plus longtemps, ce qui accroît la concurrence et fait grimper encore plus les prix des loyers mensuels.
Dans certaines villes comme Madrid et Barcelone, la demande d’investissement ajoute une pression. En 2024, les acheteurs étrangers représentaient 7 % des ventes de logements à Madrid et 14,3 % à Barcelone. Les investisseurs institutionnels et les grands fonds ont généré plus de 50 pour cent du total des investissements immobiliers combinés. Ensuite, il y a le boom des locations à court terme, qui a réduit la disponibilité de logements à long terme dans les zones très touristiques comme ces deux villes.
La pression atteint un point critique
De plus en plus de personnes décident de vivre ensemble pour partager les coûts du logement, ce qui entraîne un surpeuplement. Près de 48 % des 18-34 ans vivent actuellement avec des colocataires, même si des enquêtes montrent que plus de la moitié préféreraient être seules. Pour éviter cela, beaucoup tardent à quitter le domicile familial.
Les mêmes limites affectent le logement social, qui ne constitue plus un filet de sécurité suffisant. L’offre n’a pas suivi la demande, ce qui a entraîné de longues listes d’attente et un accès limité aux ménages à revenus faibles et moyens.
De nombreuses villes limitent l’éligibilité aux plus vulnérables, ce qui signifie que même les ménages qui travaillent et qui sont exclus du marché privé ne peuvent pas accéder à des alternatives abordables. Dans le même temps, une grande partie du parc de logements sociaux est vieillissant et nécessite des rénovations, notamment pour répondre aux normes d’efficacité énergétique.
On estime que 1,28 pour cent des habitants de l’UE vivent actuellement dans la rue, dans des refuges ou dans des logements temporaires. Il s’agit d’une augmentation de 30 % par rapport aux niveaux de 2019 et de 70 % au cours de la dernière décennie.
Les gens sont exclus du marché, de sorte que le problème ne se limite plus aux plus vulnérables et touche de plus en plus les travailleurs et les familles qui ne peuvent pas obtenir un logement stable. La pénurie de logements sociaux et de services de soutien rend plus difficile pour les personnes sans abri de trouver des solutions à long terme.
Une coopération à plusieurs niveaux
Le logement reste avant tout une compétence nationale, ce qui signifie que les actions de l’UE ne peuvent que compléter les politiques nationales. Les États membres ont le dernier mot sur les loyers, les modèles de logement social, les règles de zonage, la protection des locataires et la fiscalité foncière.
Selon Elizabeth Kuiper, directrice associée au European Policy Center de Bruxelles, l’Europe a négligé l’ampleur des crises au cours des vingt dernières années, la considérant uniquement comme un problème national.
Kuiper prévient qu’une coopération à plusieurs niveaux avec les autorités locales jouant « un rôle plus fort et proposant des solutions aux politiciens européens » est fondamentale. Elle a également ajouté que le logement ne devrait pas seulement être considéré comme une « question de justice sociale, mais aussi comme une question économique paneuropéenne ».
L’UE ne peut pas imposer une politique commune du logement et réguler le marché du logement à travers le bloc. Pourtant, elle peut influencer indirectement le logement par le biais de financements et d’outils juridiques non contraignants, tout en fournissant des orientations et en soutenant l’action nationale.
Borja Giménez Larraz, député européen et rapporteur du rapport, a rappelé l’importance du principe de subsidiarité. « Ce rapport recommande de prendre des mesures aux niveaux régional et local (…). Nous sommes là pour contribuer à la solution, mais la solution finale devra venir des Etats membres », a-t-il déclaré à L’Observatoire de l’Europe.
Plus de 43 milliards d’euros ont été mobilisés pour 2021-2027, complétés par 10 milliards d’euros supplémentaires pour 2026-2027. En avril 2024, la Commission a calculé que 100 milliards d’euros stimuleraient les projets de rénovation de l’efficacité énergétique dans l’ensemble du bloc d’ici 2030.
Au titre de la facilité pour la reprise et la résilience, 15,1 milliards d’euros sont alloués au logement social et une partie des 26,2 milliards d’euros d’InvestEU soutient la rénovation de bâtiments visant à économiser l’énergie. Une part substantielle d’Horizon Europe (95,5 milliards d’euros) est investie dans un accès sûr, sain, abordable et durable au logement.
Une partie du Fonds pour une transition juste (17,5 milliards d’euros) est allouée à des investissements dans l’efficacité énergétique afin de réduire la précarité énergétique. La révision à mi-parcours 2025 des fonds de cohésion (392 milliards d’euros) a doublé le montant destiné à un logement social plus abordable.
Même si elles n’augmentent pas l’offre de logements, la directive sur la performance énergétique des bâtiments et la directive sur l’efficacité énergétique contribuent à rendre le logement plus abordable. Tous deux améliorent l’efficacité énergétique, réduisent les factures énergétiques des citoyens et luttent contre la précarité énergétique.
Les tentatives européennes de résolution des problèmes
Selon Kuiper, le fait que l’UE n’ait aucun pouvoir direct sur les politiques du logement « ne rend pas très facile la recherche d’une solution européenne ». Pourtant, l’Europe a déployé une série de mesures depuis fin 2024, considérant la crise comme une opportunité pour une transition verte du secteur de la construction.
Le plan européen pour le logement abordable (2025) est la réponse phare de la Commission à quatre piliers face à la crise. Il stimule l’offre de logements, mobilise les investissements pour stimuler la numérisation et les opportunités de croissance dans le secteur de la rénovation, fait progresser les réformes et protège les plus vulnérables.
Le plan est renforcé par une révision des règles en matière d’aides d’État pour faciliter le soutien financier national au logement abordable et social, et par le paquet énergie citoyen, pour lutter contre la précarité énergétique.
Alors que la Commission a annoncé la tenue du tout premier sommet européen sur le logement en 2026, une nouvelle alliance européenne sur le logement composée d’États membres, de villes, de régions, d’institutions européennes, de fournisseurs de logements et d’associations de la société civile mettra en œuvre le plan.
En complément de ce plan, la stratégie européenne pour la construction de logements se concentre sur l’augmentation de la productivité et la lutte contre les inefficacités dans le secteur de la construction. La réduction des formalités administratives, des autorisations plus rapides, de nouveaux outils numériques et la promotion de méthodes de construction modernes sont les outils de la stratégie vers un logement plus abordable.
Dans le cadre du Green Deal de l’UE, la vague de rénovation (2020) augmente également l’accessibilité financière et la durabilité du logement en réduisant les dépenses énergétiques et en améliorant la qualité de vie. Alors que 40 millions d’Européens n’avaient pas les moyens de se chauffer en 2022, le projet vise à doubler le taux de rénovation annuel, pour atteindre 35 millions de rénovations de bâtiments d’ici 2030.
Financé par Horizon Europe à hauteur d’environ 120 millions d’euros par an, le nouveau Bauhaus européen constitue la feuille de route 2025-2027 de la Commission en faveur de la rénovation et de la durabilité des logements afin de stimuler l’offre de logements et l’inclusion.
Sur le plan financier, la Commission et la Banque européenne d’investissement (BEI) déploient actuellement la plateforme paneuropéenne d’investissement, basée sur un partenariat avec les banques nationales européennes de promotion et les institutions financières internationales. Dix milliards d’euros supplémentaires sont mobilisés dans le cadre du plan d’action de la BEI jusqu’en 2027.
La voie à suivre
Bien qu’ambitieux, l’impact de l’UE sur la crise du logement reste à mesurer. « Le plan pour le logement est un bon début, mais c’est aussi un risque potentiel, car aucun résultat concret ne rendrait les Européens plus sceptiques à l’égard de l’UE », a déclaré Kuiper à L’Observatoire de l’Europe.
« L’Europe doit tenir ses promesses si elle ne veut pas décevoir ses citoyens » et empêcher que la crise du logement ne dégénère en une question d’identité nationale, a-t-elle conclu.
La coopération avec les États membres reste centrale pour faire face aux crises actuelles.
« Je crois vraiment que nous devons définir le cadre général pour donner aux entités régionales et locales les outils pour agir et réguler, mais pas pour prendre une décision finale sur les mesures qu’elles doivent prendre. Elles savent mieux quelles politiques nationales sont nécessaires », a déclaré Giménez Larraz.
Selon Tinagli, « les fonds européens peuvent compléter les fonds nationaux pour les rendre plus efficaces. Ils peuvent également fournir des garanties publiques, facilitant ainsi l’attraction de capitaux privés et les orientant vers des projets de logements abordables ».
