La décision de la BCE a été largement prise en compte avant son annonce, mais les taux hypothécaires pourraient encore augmenter dans les plus grandes économies de la zone euro, à mesure que les banques réagissent à l’inflation persistante et aux taux de marché élevés.
Les taux hypothécaires ont continué de grimper dans les quatre plus grandes économies de la zone euro depuis août, bien que l’effet de la dernière augmentation des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne varie considérablement d’un pays à l’autre.
Les taux fixes proposés varient désormais d’environ 2,2% en Espagne à une moyenne de 4,46% en Allemagne, bien que les chiffres couvrent des durées hypothécaires différentes et ne soient donc pas directement comparables.
La dernière augmentation de la BCE était largement intégrée dans les offres hypothécaires avant son annonce, ont indiqué les courtiers. Les banques en France, en Italie et en Espagne avaient déjà anticipé cette décision, tandis que les taux hypothécaires allemands continuaient de suivre de plus près les rendements des obligations d’État à 10 ans.
Ces augmentations font suite à une forte hausse des rendements des obligations souveraines examinée par L’Observatoire de l’Europe Business en août. La hausse des coûts d’emprunt publics a déjà alimenté les offres hypothécaires en Allemagne et, indirectement, en Italie, tandis que les taux français et espagnols restent plus étroitement liés aux attentes de la BCE.
Les taux hypothécaires français pourraient approcher les 4%
Les taux hypothécaires français ont augmenté de 10 points de base début septembre, portant le taux moyen d’un nouveau crédit immobilier fixe à 20 ans de 3,44% en août à environ 3,54%, selon Pierre Chapon, co-fondateur du courtier hypothécaire Pretto.
Chapon a déclaré que les banques avaient déjà intégré la décision de la BCE mais qu’elles pourraient augmenter à nouveau leurs taux avant la prochaine réunion de la banque centrale.
« Nous prévoyons la même fourchette de hausse le mois prochain à mesure que la tendance de l’inflation se poursuit », a-t-il déclaré, faisant référence à une éventuelle hausse de 10 à 20 points de base supplémentaires.
La France est un marché hypothécaire majoritairement à taux fixe, ces produits représentant 99,6 % des nouveaux prêts immobiliers selon les dernières données disponibles de la Banque de France.
Pretto a déclaré que le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe sur 20 ans pourrait atteindre 3,8 à 4 % d’ici la fin de l’année si l’inflation ne ralentit pas.
Une augmentation du taux actuel de 3,54 % à 3,9 % ajouterait environ 37 € au remboursement mensuel d’un nouveau prêt hypothécaire de 200 000 € sur 20 ans. Cela augmenterait également la facture totale des intérêts d’environ 8 930 €.
Les banques françaises ne durcissent pas leurs conditions de prêt, selon Pretto. Des bilans solides, des dépôts relativement bon marché et une concurrence féroce sur un marché hypothécaire morose contribuent à protéger les emprunteurs.
Les emprunteurs italiens à taux variable subissent un impact plus rapide
En Italie, le relèvement de la BCE devrait avoir un effet plus immédiat sur les prêts hypothécaires à taux variable.
« Suite à la décision d’aujourd’hui, nous prévoyons que le taux d’intérêt nominal moyen, ou TAN, sur les nouveaux prêts hypothécaires à taux variable de 20 et 30 ans passera d’environ 2,80%, enregistré au cours des premières semaines de septembre, à environ 3,05% au cours des prochaines semaines », a déclaré Nicoletta Papucci, directrice marketing de MutuiOnline.it, à L’Observatoire de l’Europe Business.
Une augmentation de 25 points de base ajouterait environ 25 € au remboursement mensuel d’un prêt hypothécaire à taux variable de 200 000 € à 20 ans restants, en supposant qu’elle soit intégralement répercutée. Cela équivaut à un peu moins de 6 000 € d’intérêts supplémentaires sur la période.
Les prêts hypothécaires à taux fixe, qui représentaient 92,2 % des demandes de prêts hypothécaires italiens en 2026, réagissent plus étroitement aux swaps de taux d’intérêt à long terme en euros qu’aux décisions individuelles de la BCE.
Néanmoins, MutuiOnline s’attend à ce que le taux moyen des nouveaux prêts hypothécaires fixes à 20 et 30 ans passe de 3,46 % en août à environ 3,75 % d’ici fin 2026. Sur un nouveau prêt hypothécaire de 200 000 € sur 20 ans, cela ajouterait environ 30 € au remboursement mensuel et environ 7 200 € à la facture totale d’intérêts.
Les prix des prêts hypothécaires italiens avaient déjà été affectés par la hausse des rendements des obligations d’État et, plus directement, par la hausse des taux des swaps à long terme. Les banques ont augmenté les taux de différents produits à taux fixe de 10 à 40 points de base en août et début septembre.
Les augmentations ont également affecté les prêts hypothécaires verts, « qui figuraient auparavant parmi les produits les plus compétitifs », a déclaré Papucci.
Une partie importante du repricing avait donc eu lieu avant la décision de la BCE. Cependant, MutuiOnline n’a pas observé d’augmentation généralisée des exigences de dépôt ni de restrictions significatives en matière de crédit.
Les taux hypothécaires espagnols pourraient encore augmenter
Les taux hypothécaires fixes en Espagne restent inférieurs à 3 %, mais les courtiers s’attendent à ce que certains prêteurs augmentent leurs offres suite à la décision de la BCE.
Une part significative de la dernière hausse avait déjà été intégrée dans les offres à taux fixe car l’Euribor, la référence utilisée pour de nombreux prêts hypothécaires espagnols, avait anticipé la décision de la BCE plusieurs semaines plus tôt.
Depuis la précédente augmentation de la BCE en juin, les taux des prêts hypothécaires fixes populaires à 30 ans sont passés d’environ 2 à 2,5 % à environ 2,2 à 2,8 %, selon le courtier hypothécaire espagnol iAhorro.
Les taux initiaux des prêts hypothécaires mixtes – qui sont fixes pendant une certaine période avant de devenir variables – sont passés d’environ 1,85 % à environ 2 % à 2,1 %.
La porte-parole Laura Martinez a déclaré à L’Observatoire de l’Europe Business que « plusieurs prêteurs réviseront probablement leurs produits hypothécaires à la hausse dans les semaines à venir ».
Elle s’attend à des augmentations allant jusqu’à 0,5 point de pourcentage dans certaines banques, tandis que d’autres pourraient augmenter les taux de 0,2 point de pourcentage plus modérément ou les maintenir stables pour attirer les clients et atteindre les objectifs de vente de fin d’année.
Pour un crédit immobilier de 200 000 € sur 30 ans, iAhorro a calculé que la hausse de l’Euribor de 2,172 % en septembre 2025 à 3,101 % provisoire en septembre 2026 augmenterait les remboursements de 98,92 € par mois, soit 1 187,03 € par an.
Ce calcul reflète la hausse totale de l’Euribor d’une année sur l’autre, plutôt que le seul effet de la dernière augmentation de 25 points de base de la BCE.
Les emprunteurs dont les prêts hypothécaires liés à l’Euribor doivent être révisés en septembre ressentiront en premier la hausse. Ceux revus entre octobre et décembre pourraient suivre, avec des remboursements augmentant d’environ 100 € par mois si l’Euribor reste au-dessus de 3,1 %.
La concurrence entre les banques espagnoles reste néanmoins forte. Chez iAhorro, les produits à taux mixtes représentaient 52 % des prêts hypothécaires conclus en août, le reste étant presque entièrement constitué de produits à taux fixe et de produits à taux variable représentant une part négligeable.
Les prêts hypothécaires allemands continuent de suivre les rendements du Bund
Les taux hypothécaires fixes allemands continuent d’être déterminés davantage par les rendements des obligations d’État et d’autres taux du marché à long terme que par les décisions individuelles de la BCE.
« Les marchés avaient déjà intégré la deuxième hausse des taux cette année, elle n’a donc eu aucun impact sur les rendements des obligations d’État et, par conséquent, sur les taux hypothécaires », a déclaré Michael Neumann, directeur général du Dr Klein Privatkunden, à L’Observatoire de l’Europe Business.
Le Dr Klein a déclaré que son meilleur taux disponible pour un prêt hypothécaire sur 20 ans était passé de 3,99 % à 4,24 % par rapport au mois précédent. Pour un crédit immobilier de 200 000 €, cela ajouterait environ 42 € à la mensualité.
Neumann s’attend néanmoins à ce que les taux hypothécaires se stabilisent et évoluent globalement sur le reste de l’année.
Une autre maison de courtage en Allemagne, Interhyp, a déclaré que son taux moyen pour une hypothèque fixe sur 20 ans était passé de 4,32 % à la mi-août à 4,46 %. « Depuis le déclenchement du conflit iranien fin février, les taux des prêts hypothécaires à taux fixe sur 20 ans ont augmenté d’environ 0,5 point de pourcentage, passant d’environ 3,9 % à environ 4,4 %. »
Interhyp a attribué cette augmentation aux préoccupations inflationnistes, aux prix élevés de l’énergie et à l’incertitude géopolitique, qui ont fait grimper les rendements obligataires à long terme et les coûts de financement des prêteurs.
Les perspectives demeurent très incertaines : son panel d’experts est divisé à parts presque égales entre ceux qui s’attendent à une hausse, à une stabilité ou à une baisse des taux hypothécaires allemands d’ici la fin de l’année.
Malgré le coût plus élevé des emprunts, les deux courtiers allemands ont déclaré que la demande d’accession à la propriété restait forte. Cependant, la hausse des taux et les coûts de transaction élevés rendaient les achats de plus en plus difficiles à financer.
