The Golden Horn waterway in Istanbul, Friday, June 21, 2019

Milos Schmidt

Les prix de l’immobilier en Turquie sont si élevés que même le gouverneur de la banque centrale ne peut pas se permettre de louer

« Quand même le directeur de la banque centrale n’a pas les moyens de payer son loyer, que peuvent faire les fonctionnaires ou les salariés au salaire minimum ? » » s’interrogent les citoyens turcs sur les réseaux sociaux.

« Nous n’avons pas trouvé de logement à Istanbul. C’est terriblement cher. Nous avons emménagé chez mes parents. »

C’est ce qu’affirme Hafize Gaye Erkan, le nouveau directeur de la banque centrale turque qui, dans une interview accordée aux médias turcs, a dénoncé la flambée des prix des loyers à Istanbul.

« Est-il possible qu’Istanbul soit devenue plus chère que Manhattan ? » elle a demandé.

De nombreux Turcs se sont tournés vers les réseaux sociaux, apparemment incrédules que même le gouverneur de 44 ans, qui a travaillé auparavant dans des sociétés financières telles que Goldman Sachs et la First Republic Bank, ne puisse pas payer son loyer.

« Même lorsque le directeur de la banque centrale n’a pas les moyens de payer son loyer, que peuvent faire les fonctionnaires ou les salariés au salaire minimum ? » beaucoup ont demandé.

Malheureusement, ce n’est pas un problème nouveau : Sema Dumanli, professeure associée à la meilleure université turque de Bogazici, a souligné le problème il y a plus d’un an en partageant le prix de location d’un appartement à Istanbul (1 094 €) et sa fiche de salaire (897 €). sur les réseaux sociaux.

Le loyer était 20 % plus élevé que son salaire mensuel net, Dumanli dénonçant le fait que les salaires des universitaires ne suffisent pas à assurer une vie de base.

Au moment de son poste en octobre 2022, l’inflation annuelle des prix de l’immobilier était de 205 %, selon la Banque centrale de la République de Turquie (CBRT).

Dans le même temps, l’inflation officielle des loyers, faisant référence à la variation annuelle des prix des logements locatifs, s’est élevée à 41 %, selon l’office statistique officiel de Turquie (TurkStat).

Cependant, le Centre de recherche économique et sociale (BETAM) de l’Université de Bahçeşehir estime l’augmentation annuelle à 146 %, sur la base des petites annonces les plus populaires de Turquie.

En novembre 2023, le loyer mensuel moyen au mètre carré était de 128,4 livres turques (4,20 €) en Turquie et de 166,7 lires à Istanbul spécifiquement, selon BETAM. Cela signifiait que le loyer pour une maison de 70 mètres carrés était de 378 euros, tandis que le salaire minimum net mensuel était de 369 euros. Le prix du loyer n’inclut pas les factures de services publics.

En Turquie, le salaire net moyen d’un enseignant est d’environ 847 €, tandis qu’un policier moyen gagne environ 938 €.

En janvier 2024, le salaire minimum net mensuel est passé à 520 €. Les salaires des fonctionnaires ont également augmenté d’environ 50 %. Cependant, les loyers devraient également continuer d’augmenter en raison de l’inflation.

Un rapport de l’Agence de planification d’Istanbul (IPA) de la municipalité métropolitaine d’Istanbul indique que le salaire minimum mensuel net à Istanbul était inférieur à 100 % du loyer moyen au cours des deux dernières années et demie, en septembre 2023. Cela implique que ceux qui gagnent le minimum leur salaire ne leur permet pas de payer leur loyer.

Tous ces chiffres combinés montrent l’ampleur de la grave crise du coût de la vie qui plane sur la Turquie.

Comment les prix de l’immobilier et des loyers ont-ils grimpé si rapidement ?

« La Turquie n’a pas d’autre choix que de revenir à une base rationnelle », a déclaré le ministre des Finances Mehmet Şimşek lors d’une cérémonie de passation de pouvoir avec son prédécesseur Nureddin Nebati début juin.

« La transparence, la cohérence, la prévisibilité et le respect des normes internationales seront nos principes de base pour atteindre l’objectif d’amélioration du bien-être social », a-t-il ajouté, signalant l’intention de s’éloigner des stratégies volatiles précédentes du gouvernement.

En termes simples, les données économiques de la Turquie suggèrent que les prix des logements et des loyers ont grimpé en flèche en raison des précédentes politiques « irrationnelles » du gouvernement, comme l’a décrit Şimşek, qui a été ministre des Finances et vice-Premier ministre entre 2009 et 2018.

Le « nouveau modèle économique » de la Turquie

Une partie de ces politiques s’inscrit dans le cadre du « nouveau modèle économique » turc en septembre 2021, qui donne la priorité à la croissance, à l’investissement et aux exportations.

Le président Recep Tayyip Erdoğan a longtemps soutenu que la baisse des taux d’intérêt contribuait à lutter contre l’inflation, contrairement aux opinions des experts dominants.

Lors de la mise en œuvre de ce « nouveau modèle économique », l’inflation annuelle de la consommation a atteint son plus haut niveau (86 % en octobre 2022) depuis l’arrivée au pouvoir d’Erdoğan.

Le taux d’inflation annuel des prix de l’immobilier, qui n’avait pas dépassé 35 % au cours des 10 années précédant septembre 2021, a explosé à 189 % dans tout le pays et à 212 % à Istanbul en un an seulement avec le nouveau modèle, selon les chiffres de la CBRT. .

Alors que la banque centrale a abaissé son taux d’intérêt directeur d’environ 19 % en 2021 à 8,5 % plus tôt cette année, dans le cadre de la précédente politique de baisse des taux d’intérêt d’Erdoğan, la banque a changé de cap suite aux nominations de Şimşek et Erkan, augmentant son taux d’intérêt principal de 8,5% à 42,5% en quelques mois seulement.

Inflation des loyers et inflation générale de la consommation

L’inflation générale annuelle de la consommation a également grimpé en flèche dans le cadre du « nouveau modèle économique ».

Les prix des loyers devraient augmenter en fonction de l’inflation. Cependant, le gouvernement turc a plafonné les augmentations de loyer à 25 % en juillet 2022, ce qui a été prolongé jusqu’en juillet 2024 pour répondre à la colère croissante suite aux élections du pays en mai de l’année dernière.

La différence entre le taux d’inflation des loyers et celui de la consommation générale s’est considérablement accru. En octobre 2022, l’inflation annuelle de la consommation était de 86 % tandis que l’inflation des loyers était de 41 %.

Le plafond de 25 % sur l’augmentation des loyers n’a pas fonctionné

Cependant, le rapport du centre de recherche indépendant BETAM indique que l’inflation annuelle des loyers était de 159 % en octobre 2022. Le taux d’inflation annuel général de la consommation a également été constaté à 185 % par le Groupe indépendant de recherche sur l’inflation (ENAG).

En 2022, une enquête de MetroPoll a montré qu’une grande majorité (82 %) des gens ne croyaient pas au taux d’inflation de TurkStat en 2022.

En novembre 2023, l’inflation annuelle des loyers atteignait 106 % selon TurkStat. Cela montre clairement qu’un plafond de 25 % sur les augmentations de loyer n’a pas fonctionné.

Violents conflits entre propriétaires et locataires

L’écart considérable entre ce plafond de 25 %, l’inflation annuelle officielle et les prix des loyers sur le marché a également provoqué de violents conflits entre propriétaires et locataires. Au moins 11 personnes ont été tuées et une cinquantaine de personnes ont été blessées dans ces affrontements, tandis que des centaines de personnes ont été arrêtées à la suite de ces conflits.

Comment les prix forfaitaires ont-ils évolué au cours des cinq dernières années ?

La CBRT publie des données sur les prix unitaires des logements en Turquie, qu’elle calcule en divisant la valeur d’une propriété par sa superficie brute d’utilisation. Les prix des logements indiqués dans les rapports d’évaluation préparés au moment de l’approbation des prêts au logement individuels sont utilisés comme indicateur du prix.

Lorsque nous calculons le prix d’un appartement – 96 mètres carrés dans notre simulation – une augmentation spectaculaire est frappante, même en euros.

Le prix d’un appartement en Turquie est passé en moyenne de 40 698 € à 98 042 € entre octobre 2018 et 2023 : soit une augmentation de 141 %.

A Istanbul, il est passé de 72 866 € à 144 886 € sur cette période, soit une augmentation de 99 %.

Au cours de la même période, le taux de change euro/livre turque est passé de 6,75 à 29,41.

Salaire minimum vs prix de l’immobilier

En Turquie, comparer le salaire minimum et les prix de l’immobilier est également pertinent, car le pays est devenu un pays où les salariés perçoivent le salaire minimum. En 2022, la proportion de salariés gagnant moins de 120 % du minimum était de 58,4 %, selon la Confédération des syndicats progressistes de Turquie (DİSK-AR).

Lorsque le salaire minimum mensuel et les prix unitaires des logements à Istanbul et en Turquie ont été indexés à 100 en janvier 2018, le graphique montre l’évolution de chaque indice sur près de six ans.

L’indice du salaire minimum a dépassé les prix de l’immobilier jusqu’à la mi-2021. Alors que le salaire minimum nominal a considérablement augmenté dans le cadre du « nouveau modèle économique », l’indice des prix de l’immobilier en Turquie et à Istanbul a dépassé l’indice du salaire minimum. L’écart s’est creusé.

Tremblement de terre et ventes de maisons aux étrangers

Les analystes suggèrent également que le tremblement de terre dévastateur de l’année dernière et les ventes de maisons à des étrangers pourraient avoir contribué à l’augmentation des loyers et des prix de l’immobilier.

Les deux tremblements de terre ont frappé les provinces du sud-est de la Turquie en février. Des milliers de personnes ont dû déménager vers d’autres villes.

Le nombre de maisons achetées par des étrangers a considérablement augmenté au cours de la dernière décennie. L’achat d’une propriété en Turquie s’accompagne de l’éligibilité à demander la citoyenneté turque si cela coûte plus de 400 000 $ (364 292 €). Ce prix était de 250 000 $ (227 721 €) jusqu’en 2022.

En 2021, les étrangers ont acheté 3,9 % des maisons vendues en Turquie, selon TurkStat.

Entre 2013 et mi-2022, le nombre total de propriétés achetées par des étrangers a dépassé 310 000.

La Turquie est une exception en matière d’inflation des prix de l’immobilier

Selon Eurostat, l’office statistique officiel de l’UE, la Turquie constitue une exception en matière d’inflation nominale des prix de l’immobilier.

Entre les deuxièmes trimestres 2022 et 2023, les prix de l’immobilier en Turquie ont presque doublé (95,9 %), alors qu’ils ont chuté de 1,1 % dans l’UE.

La Turquie est suivie par la Croatie et la Bulgarie où la hausse a été respectivement de 13,7 % et 10,7 %.

Dans huit pays de l’UE et au Royaume-Uni, les prix de l’immobilier ont chuté au cours de cette période.

L’Allemagne a enregistré la plus forte baisse (9,9%), suivie du Danemark (7,6%) et de la Suède (6,8%). Les prix de l’immobilier ont diminué de 3,5 % au Royaume-Uni.

L’accession à la propriété est en baisse

Si l’on considère la proportion de personnes possédant leur propre logement, on constate une baisse progressive au cours des 15 dernières années.

En 2014, 61,1 % des ménages étaient propriétaires de leur logement, selon TurkStat. Depuis, cette proportion diminue chaque année pour atteindre 56,7% en 2022.

En revanche, la proportion de locataires est passée de 22,1% à 27,2% au cours de cette période.

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