Alors que les prix de l’immobilier deviennent de plus en plus insoutenables en Europe, la Commission européenne envisage de clarifier quand et comment les autorités nationales peuvent restreindre les locations à court terme dans les zones sous pression, selon un document consulté par L’Observatoire de l’Europe.
La Commission européenne va proposer de nouvelles règles en matière de logement qui donneraient aux autorités nationales et locales des règles plus claires pour restreindre les locations de vacances à court terme et l’achat de maisons ou de terrains qui ne sont pas utilisés comme résidence principale, selon un document consulté par L’Observatoire de l’Europe.
La perspective d’une répression plus sévère survient alors que les prix ont grimpé plus vite que les revenus locaux dans la plupart des capitales européennes, augmentant de 64,9 % entre 2015 et 2025 et les loyers de 21,8 %, selon les données de l’UE.
Même les personnes qui n’ont pas les moyens d’acheter sont confrontées à une hausse des loyers, qui consomment 40 % du revenu du ménage, et les familles de la classe moyenne sont également de plus en plus confrontées à une réalité dans laquelle elles n’ont pas les moyens d’acheter ou de louer, mais ne sont pas non plus éligibles au logement social.
De nombreux habitants de villes comme Lisbonne, Barcelone et Prague se plaignent du fait que les plateformes de location à court terme comme Airbnb ont retiré des logements du marché et fait grimper les prix, les obligeant souvent à déménager. Les données de l’UE datant de 2024 révèlent que près de 10 % des personnes vivant dans les villes de l’UE consacrent plus de 40 % de leur revenu disponible au logement.
Les locations à court terme ne représentent que 1,2 % du parc immobilier total de l’UE, mais elles peuvent représenter jusqu’à 20 % dans certaines zones touristiques. Avec trop peu de logements construits là où la demande est la plus forte, Bruxelles estime avoir besoin de plus de 2 millions de nouveaux logements chaque année pour résoudre le problème.
Toutefois, les prochaines restrictions de la Commission ne seraient autorisées que dans les zones présentant des preuves évidentes d’une grave pression sur le logement.
Pour les locations de type Airbnb, l’UE est particulièrement préoccupée par le fait que les opérateurs commerciaux gèrent plusieurs propriétés en location de vacances, plutôt que par les personnes louant occasionnellement leur propre logement. Selon la proposition, les villes pourraient cibler les opérateurs professionnels de multi-propriétés, mais la possibilité d’une personne de louer sa résidence principale serait protégée.
« Afin de limiter l’impact négatif sur le marché intérieur de toute mesure restreignant l’accès ou la fourniture de services de location de logements à court terme ou restreignant l’acquisition et l’utilisation de terrains et de propriétés résidentielles, ces mesures devraient être limitées aux zones où la pression aiguë sur la disponibilité et l’abordabilité de la propriété résidentielle justifie une action visant à garantir l’abordabilité et la disponibilité de la propriété résidentielle », peut-on lire dans le document.
Toutefois, la Commission reconnaît que les restrictions sur les locations à court terme et les limites imposées aux résidences secondaires ne peuvent pas résoudre la pénurie structurelle de logements en Europe. D’autres défis incluent les coûts de construction élevés, les terrains coûteux, les restrictions de planification et les longs processus d’autorisation.
Selon Housing Europe, la Fédération européenne du logement public, coopératif et social, basée à Bruxelles, les besoins en logements dépassent largement l’offre. Les dernières données montrent que la France a besoin de 518 000 logements par an (dont 198 000 sociaux), l’Allemagne de 400 000 (140 000 sociaux), les Pays-Bas de près d’un million d’ici 2031 et la Suède de plus de 500 000 d’ici 2033 – et pourtant, les nouvelles offres sont systématiquement inférieures aux besoins, souvent jusqu’à 50 %.
La Commission travaille sur un « paquet de simplification du logement » visant à supprimer les barrières administratives qui ralentissent la construction prévue en 2027.
Le logement est également devenu un actif d’investissement, ce qui rend l’achat de plus en plus difficile pour les jeunes et les ménages à revenus moyens.
La députée européenne Leïla Chaibi (La Gauche/France) a déclaré le 2 septembre au commissaire au logement Dan Jørgensen que la financiarisation et l’utilisation généralisée du logement comme un atout sont parmi les principales causes du manque de logements abordables dans les villes européennes.
« Il est temps pour l’UE d’agir, et nous savons que les locations à court terme ont un impact sur la crise du logement, dans nos centres-villes, dans nos quartiers, ainsi que dans les campagnes partout en Europe désormais », a déclaré Chaibi.
La Commission envisage également d’encourager les gouvernements nationaux à intervenir lorsqu’une région particulière connaît des prix de l’immobilier au moins huit fois supérieurs aux revenus, que les prix ont augmenté au cours de la décennie précédente et que la situation ne devrait pas s’améliorer au cours des trois prochaines années.
Le logement est une responsabilité nationale et locale, ce qui laisse la Commission impuissante à ordonner aux États membres ou aux villes d’en construire davantage. Au lieu de cela, Bruxelles tente d’utiliser les financements de l’UE, les règles en matière d’aides d’État, les investissements et la législation pour influencer le marché.
Commentant une étude S&D de 2025 sur les locations à court terme, la députée européenne Gaby Bischoff (S&D/Allemagne), vice-présidente pour l’économie durable et l’Europe sociale, a averti que trop d’Européens sont confrontés à des expulsions ou risquent même de se retrouver sans abri. Elle a attribué la crise aux inégalités socio-économiques croissantes et aux systèmes de logement non durables qui « donnent la priorité au profit plutôt qu’aux personnes ».
Selon la Fédération européenne des associations nationales de lutte contre les sans-abri (Feantsa), entre 1,2 et 1,3 million de personnes se retrouvent sans abri chaque nuit dans l’UE, en raison notamment de l’aggravation de la crise du logement et de l’augmentation du coût de la vie.
La Commission devrait présenter son plan pour le logement le 9 septembre.
