En Thuringe, en Allemagne, un mini-village entier est à vendre pour 390 000 €, comprenant 15 bâtiments, mais le rêve a un piège.
Quiconque recherche un appartement en propriété dans une grande ville allemande n’obtiendra qu’une poignée de mètres carrés pour 390 000 €. À Kamsdorf, dans le district thuringeois de Saalfeld-Rudolstadt, le même montant permettra d’acheter un petit village entier.
Il comprend 15 bâtiments de plain-pied, chacun d’une superficie d’environ 100 mètres carrés, plus un bâtiment principal central avec une salle à manger de plus de 300 mètres carrés. Le site s’étend sur environ 24 000 mètres carrés, niché entre prairies, bois et arbres matures, à quelques centaines de mètres seulement du réservoir Hohenwarte.
Le complexe est vendu via des plateformes immobilières populaires. L’annonce indique que le vendeur ne recherche « pas un acheteur d’un terrain, mais quelqu’un avec une vision qui reconnaît le potentiel de créer ici quelque chose d’extraordinaire ».
Les bâtiments ont déjà été entièrement démontés, l’électricité et l’eau courante sont raccordées et les eaux usées sont actuellement évacuées via une fosse d’aisance.
Du camp de vacances en RDA au conflit urbanistique
L’histoire du site remonte à l’époque de la République démocratique allemande. Comme l’a expliqué le propriétaire Franz Eberitsch contacté par L’Observatoire de l’Europe, le complexe a été utilisé de 1954 à 1990 – d’abord comme dortoir pour les apprentis de l’aciérie de Thuringe, puis comme centre de vacances et de loisirs.
Après la réunification allemande, le site est resté vide pendant dix ans. À partir de 2000, dit Eberitsch, les maisons individuelles ont de nouveau été utilisées à des fins d’habitation : « Les résidents étaient officiellement enregistrés à cette adresse et, à ma connaissance, des aides de l’État telles que l’aide au logement étaient même accordées pour cette adresse. » Cela l’a amené à croire que l’usage résidentiel était légalement autorisé.
Quel est le piège ?
Selon son propre récit, Eberitsch a acheté le site en 2014, après être revenu de Nouvelle-Zélande avec sa famille en Allemagne. Sa vision à l’époque était de « créer un endroit où les gens peuvent vivre près de la nature, faire l’expérience d’une communauté et construire quelque chose de nouveau ensemble ».
Cet espoir ne s’est pas réalisé. Le problème réside dans le droit de l’urbanisme : en termes d’urbanisme, le terrain est situé dans ce qu’on appelle le « Außenbereich », un terrain en dehors de l’agglomération, même s’il ne se trouve qu’à environ 200 mètres de la limite du village. Étant donné que le complexe n’a pas été utilisé entre 1990 et 2000, les autorités estiment que son statut initial de droits acquis a expiré.
Eberitsch confirme lorsqu’on lui a demandé : « Lorsque nous avons ensuite voulu procéder à une rénovation plus approfondie et à un développement ultérieur du site, la situation de planification a été réexaminée. Nous avons été informés que les enregistrements de l’époque ne modifiaient pas l’état de planification et que les droits acquis avaient déjà expiré en raison de la longue interruption de l’utilisation. »
Selon Eberitsch, les autorités considèrent actuellement d’un œil critique l’utilisation résidentielle permanente, car elle « pourrait constituer ce qu’on appelle un habitat dispersé (Splittersiedlung) dans la zone extérieure ».
L’utilisation légale nécessiterait un nouveau plan de développement local ou une autre forme de permis de construire. Le droit allemand de la construction et de l’urbanisme est critiqué à plusieurs reprises pour ses obstacles bureaucratiques.
Entre village de santé et habitat dispersé
Malgré la question non résolue des permis, Eberitsch voit un grand potentiel dans le complexe. Il envisage un village de santé et de régénération holistique dans lequel différents services de thérapie et de prévention pourraient être regroupés en un seul lieu – par exemple des maisons de physiothérapie, d’ostéopathie, de naturopathie ou de yoga, complétées par des logements et un bâtiment communautaire central pour les séminaires et les repas partagés.
Le listing ne cache pas non plus un intérêt commercial : il précise que tous les travaux de construction, d’aménagement et d’aménagement paysager pourraient être « réalisés directement par l’entreprise de construction associée au propriétaire ».
Un plaidoyer auprès des politiques et d’Elon Musk
Pour Eberitsch, cette affaire est emblématique d’un problème fondamental en Allemagne. Il se demande « si, compte tenu de la pénurie de logements, de la volonté d’utiliser les bâtiments existants de manière durable et de la nécessité de nouveaux modes de vie et de logement, nous ne devrions pas adapter plus fortement le cadre juridique afin que les structures existantes puissent être remises en service ». Sa conclusion : « Vous avez ici un petit village complet avec des bâtiments et des infrastructures existantes. De mon point de vue, il devrait être plus facile, dans des conditions juridiques claires, de redonner à de tels complexes existants une utilisation significative. »
Eberitsch aimerait réaliser le projet lui-même, mais affirme qu’il lui manque le capital initial. Son idée est inhabituelle et met soudain en jeu un milliardaire controversé de la technologie : « Peut-être qu’il faudra vraiment quelqu’un comme Elon Musk. (…) Si Elon Musk lisait réellement cet article, je serais ravi d’un financement d’amorçage d’environ un million d’euros. »
En échange, il offre même au patron de Tesla une pause dans sa ferme d’alpagas à Unterwellenborn, à proximité, « si jamais Elon avait besoin de remettre les pieds sur terre au lieu de se sentir en apesanteur », écrit-il à L’Observatoire de l’Europe.
Annonces immobilières bizarres à travers l’Europe
Le village de Thuringe n’est que la dernière d’une série d’opérations immobilières insolites. En mai dernier, une île abandonnée de la mer Baltique a été vendue pour 60 000 euros – elle est également un vestige de l’Allemagne de l’Est dont l’attrait réside, au mieux, dans son éloignement.
Une cabane hors réseau sur une île écossaise pour 405 000 € a fait la une des journaux, et en Grèce, une île privée avec un prix indicatif de 247 000 € a été mise aux enchères. Un phénomène récurrent est difficile à ignorer : des prix bas rencontrent des emplacements éloignés, des droits d’usage peu clairs ou d’importants besoins de rénovation – la véritable valeur de ces biens immobiliers réside presque toujours dans leur potentiel encore intangible.
La question de savoir si l’ancien village de jeunes de Thuringe deviendra réellement un « village du futur » dépendra donc non seulement de la « vision » de l’acheteur, mais aussi des autorités et de la flexibilité dont l’Allemagne est disposée à faire preuve dans la gestion des stocks inutilisés.
