L’expulsion de Maricarmen a poussé des milliers de personnes à descendre dans la rue et a relancé le débat sur l’accès au logement en Espagne, alors que les prix montent en flèche et que l’offre reste à la traîne.
Les images de María del Carmen Abascal, connue sous le nom de Maricarmen, expulsée de son domicile à Madrid, sont devenues le dernier symbole de la crise du logement en Espagne.
La femme de 87 ans louait la propriété depuis environ 70 ans. Selon l’Union des Locataires de Madrid, suite à un changement de propriétaire, il a été proposé d’augmenter le loyer d’environ 500 euros à 2.650 euros par mois, puis ramené à 1.650.
Après plusieurs tentatives pour stopper le processus, Maricarmen a été expulsé puis transporté à l’hôpital. L’affaire a déclenché des protestations qui se sont rapidement propagées au-delà de Madrid.
Mais l’ampleur de la réaction est difficile à comprendre si l’on se limite à cet incident isolé.
Le cas de Maricarmen intervient à un moment où l’accès au logement est devenu l’une des principales pressions économiques pesant sur de nombreux ménages espagnols.
Dans quelle mesure les prix de l’immobilier ont-ils augmenté en Espagne ?
Les prix d’achat connaissent actuellement une croissance à deux chiffres. L’indice des prix du logement de l’Institut national de la statistique (INE) a enregistré une augmentation de 12,2% sur un an au deuxième trimestre 2026.
Les logements d’occasion, qui constituent la majeure partie du marché espagnol, sont devenus encore plus chers, de 12,9 %, tandis que les logements neufs ont augmenté de 7,4 %. Par rapport au trimestre précédent, les prix ont encore augmenté de 3,4 %.
Le problème ne concerne pas seulement ceux qui cherchent à acheter. Le loyer moyen annoncé a atteint 15,1 euros le mètre carré en août 2026, selon Idealista, soit 5,8% de plus qu’un an plus tôt. Et ces hausses s’ajoutent aux augmentations enregistrées ces dernières années.
Résultat : le coût du logement absorbe une part importante des revenus de nombreux ménages, notamment ceux qui sont locataires.
Selon les données de l’INE, en 2024, 28,1 % des personnes louant un logement aux tarifs du marché consacraient plus de 40 % de leur revenu disponible aux frais de logement. La moyenne de l’Union européenne était de 19,2 %.
Le problème de l’accessibilité financière ne vient donc pas simplement du fait que les logements sont plus chers. Pour une part importante des locataires, conserver un logement consomme une part très importante de leurs revenus.
Pourquoi les prix et les loyers ont-ils autant augmenté ?
Les experts soulignent qu’il n’y a pas d’explication unique, mais qu’un déséquilibre fondamental se cache derrière la situation actuelle. Dans les endroits où la plupart des gens veulent ou doivent vivre, il n’y a pas assez de logements construits pour absorber la demande.
L’Espagne continue de gagner de la population et de créer de nouveaux ménages, tandis que la construction de logements reste bien en deçà des niveaux enregistrés avant la crise financière.
La Banque d’Espagne a souligné à plusieurs reprises le déficit de l’offre comme l’un des principaux facteurs de croissance du marché, en particulier dans les zones les plus dynamiques économiquement, où la population et l’emploi ont le plus augmenté.
Cela rend nécessaire une distinction importante. L’Espagne ne manque pas littéralement de logements sur tout son territoire. Il existe des communes avec une population stagnante et des propriétés vides. Le problème, c’est où se trouvent ces maisons.
La pression est particulièrement concentrée à Madrid, à Barcelone, dans les îles, sur une grande partie de la côte méditerranéenne et dans d’autres grands centres urbains et touristiques. Un logement vide dans une commune avec peu d’activité économique ne résout pas le manque d’appartements à Madrid, Málaga, Barcelone ou Palma.
Pourquoi l’Espagne ne construit-elle pas plus de logements ?
Une partie de la réponse réside dans les conséquences de la précédente crise immobilière. Avant 2008, l’Espagne a connu un énorme boom de la construction alimenté par un crédit bon marché. L’éclatement de la bulle a entraîné la disparition de nombreux promoteurs, des problèmes dans le système bancaire et un effondrement de l’activité de construction.
Le bâtiment résidentiel s’est ensuite rétabli mais n’est jamais revenu à ces niveaux. Cela contribue également à expliquer pourquoi le marché actuel diffère considérablement de celui qui a précédé la crise financière.
La Banque d’Espagne note que la production de nouveaux logements reste beaucoup plus modérée que lors des cycles d’expansion précédents et que le déficit de l’offre se concentre dans certaines zones.
De plus, construire des logements prend du temps. La conversion d’un terrain, l’obtention d’un permis de construire, l’obtention d’un financement et la construction d’un immeuble peuvent prendre des années. L’offre immobilière réagit donc lentement lorsque la population d’une ville augmente rapidement, et cette lenteur de réaction a des conséquences sur les prix.
Si des dizaines de milliers de personnes ont besoin de logements supplémentaires dans une zone donnée, mais que le parc de logements augmente à peine, la concurrence pour les propriétés existantes s’intensifie.
Quel rôle jouent les fonds d’investissement et les grands propriétaires ?
La propriété des logements locatifs est également plus concentrée que ne le suggère l’image du petit propriétaire possédant un seul appartement à louer.
Selon un rapport du ministère de la Consommation en collaboration avec la CSIC, seulement 39 % des logements locatifs réguliers appartiennent à des particuliers possédant une seule propriété à louer. Les 61 % restants appartiennent à des multipropriétaires individuels (propriétaires possédant deux logements ou plus loués), à des personnes morales, notamment des entreprises et des fonds, et à des organismes publics.
La concentration est également visible si l’on considère uniquement les propriétaires individuels. 52,8% des logements loués par des particuliers appartiennent à des propriétaires qui possèdent deux ou plusieurs biens sur le marché locatif.
Le phénomène est particulièrement marqué dans certaines villes où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Parmi les logements loués par des particuliers, ceux détenus par plusieurs propriétaires représentent 60,8% à Barcelone, 56,4% à Madrid et 55% à Valence.
De plus, le stock détenu par les multipropriétaires a augmenté plus rapidement. Entre 2016 et 2023, les logements loués par des particuliers possédant deux propriétés ou plus ont augmenté de 39,9 %, contre 30,4 % parmi les propriétaires possédant un seul logement à louer.
Mais le propriétaire du logement ne représente qu’une partie de l’équation. L’autre réside dans le nombre de personnes et de ménages qui se disputent une offre qui croît plus lentement.
Quel rôle joue la croissance démographique ?
L’Espagne approche les 50 millions d’habitants après plusieurs années de forte croissance démographique, tirée principalement par l’immigration. Cette croissance augmente la population active, le nombre de travailleurs et la demande de biens et de services, mais elle accroît également le besoin de logements.
Par ailleurs, pour comprendre le marché immobilier, le nombre de ménages compte autant que le nombre d’habitants. Un couple qui se sépare et a alors besoin de deux logements, des jeunes qui quittent le domicile familial ou des travailleurs qui déménagent dans une autre ville créent de nouveaux ménages même si la population totale ne change pratiquement pas.
Lorsque le nombre de ménages augmente plus rapidement que le parc de logements disponibles, la concurrence pour les logements s’intensifie. Ce phénomène est particulièrement visible dans les grands pôles d’emploi comme Madrid, où les nouveaux résidents, les travailleurs, les étudiants, les familles et les jeunes souhaitant s’expatrier se disputent une offre limitée.
Qu’en est-il des acheteurs étrangers et des locations touristiques ?
Les deux facteurs jouent un rôle, mais leur poids varie énormément selon les lieux. Les locations touristiques peuvent réduire l’offre disponible en location résidentielle dans les quartiers à forte demande touristique, notamment dans les grandes villes, les îles et certaines destinations côtières.
La demande internationale a également un poids considérable sur le marché des ventes. Selon le Collège des Conservateurs, les acheteurs étrangers ont représenté 15,98 % des achats de logements en Espagne au deuxième trimestre 2026, la part la plus élevée enregistrée jusqu’à présent. Leur présence est particulièrement forte dans les Îles Baléares, où ils représentent 32,27% des transactions, et dans la région de Valence, avec 31,03%.
Mais parler d’« acheteurs étrangers » recouvre des réalités bien différentes. Les nationalités les plus présentes sur le marché espagnol dans son ensemble restent principalement européennes et marocaines. Les données des bureaux d’enregistrement pour 2025 placent les acheteurs britanniques, allemands, néerlandais, marocains, roumains, français et italiens parmi les principales nationalités étrangères.
La demande latino-américaine est également présente, même si son poids est inférieur à celui des acheteurs européens. Selon le College of Registrars, les acheteurs sud-américains représentent 5 % des acquisitions réalisées par les étrangers au premier trimestre 2025. Leur présence pourrait également être plus importante sur certains marchés locaux.
Logement social
Il existe une autre caractéristique importante du marché espagnol : le stock de logements locatifs sociaux est très réduit par rapport aux autres pays européens.
Selon la Commission européenne, les logements réservés à des fins sociales représentent environ 1,5 à 1,7 % du parc immobilier en Espagne, contre une moyenne comprise entre 6 et 7 % dans l’Union européenne.
Cela signifie qu’une part plus importante des ménages à revenus faibles et moyens dépend directement du marché privé. Dans les pays disposant d’un parc de logements sociaux plus important, une plus grande partie de la population peut accéder à des locations dont le prix ne dépend pas exclusivement des conditions du marché.
En Espagne, lorsque les loyers privés augmentent rapidement, il n’existe qu’un stock public relativement restreint, capable d’absorber les ménages qui n’en ont plus les moyens.
Jeunes
L’un des indicateurs les plus clairs des difficultés d’accès au logement se situe paradoxalement en dehors du marché immobilier lui-même : de nombreux jeunes n’arrivent tout simplement pas à y accéder. En 2025, 44,3 % des Espagnols âgés de 26 à 34 ans vivaient encore chez leurs parents, un des pourcentages les plus élevés d’Europe.
Parmi eux, près de la moitié (47,3 %) ont déclaré que la raison principale était qu’ils n’avaient pas les moyens d’acheter ou de louer une maison. Et parmi les personnes de tous âges qui ont cherché un autre logement mais n’ont finalement pas déménagé, près de sept sur dix ont cité les prix excessifs comme principal obstacle.
Cela contribue à expliquer pourquoi le débat sur le logement touche des générations très différentes. Les jeunes ont du mal à déménager. Les locataires sont confrontés à des loyers élevés. Les familles se disputent des logements plus grands. Et certains locataires âgés peuvent se retrouver dans des situations vulnérables lorsque le propriétaire ou les conditions contractuelles de leur logement changent.
Pourquoi le cas de Maricarmen a-t-il suscité une telle réaction ?
L’histoire de Maricarmen rassemble bon nombre de ces tensions dans un seul cas. Il ne s’agit pas d’un jeune qui tente d’entrer sur le marché immobilier pour la première fois, mais d’une femme de 87 ans qui a vécu environ sept décennies dans la même maison.
Son expulsion a donc mis en lumière une autre dimension de la crise du logement : la précarité résidentielle ne touche pas seulement ceux qui recherchent un appartement ou tentent de déménager, mais aussi ceux qui sont locataires depuis des décennies lorsque le propriétaire ou les conditions de leur contrat changent.
Les circonstances spécifiques de l’affaire ont également généré un différend politique. Le gouvernement central, l’administration régionale de Madrid, la mairie, les organisations de propriétaires et de locataires sont en désaccord sur les responsabilités et les mesures qui auraient pu être prises pour éviter l’expulsion.
Amnesty International a fait valoir que l’expulsion de Maricarmen sans lui offrir une solution de logement convenable constituait une violation de ses droits, tandis que les différentes autorités se rejetaient mutuellement la responsabilité de ce qui s’était passé.
Mais les protestations vont au-delà du cas individuel de Maricarmen. Son expulsion a eu lieu à un moment où l’achat d’un logement devient de plus en plus cher, les loyers ne cessent d’augmenter et une part importante des ménages est confrontée à ces coûts.
Les manifestations ont donc fait d’un cas individuel le symbole d’un problème collectif. La situation de Maricarmen est exceptionnelle, car peu de personnes passent sept décennies dans la même maison louée, mais le contexte dans lequel a lieu son expulsion ne l’est pas.
