Les prix de l’immobilier ont dépassé les revenus des ménages dans 17 pays de l’UE entre 2015 et 2025. L’écart s’est le plus creusé au Portugal, tandis que la Roumanie a connu la plus forte baisse des prix de l’immobilier par rapport aux revenus.
Jusqu’où va le revenu d’un ménage lors de l’achat d’une maison ? Dans 17 pays de l’UE, il a acheté moins en 2025 qu’une décennie plus tôt. Le ratio prix de l’immobilier/revenu d’Eurostat, qui montre l’évolution du revenu des ménages par rapport aux prix de l’immobilier, a augmenté de 6,8 % dans l’ensemble de l’UE au cours de cette période, bien qu’il ait diminué dans 10 États membres.
Parallèlement, les prix de l’immobilier dans l’UE ont augmenté de 62 % au cours des dix années précédant le deuxième trimestre 2026. En réponse à la crise du logement dans l’ensemble du bloc, la Commission européenne a présenté son plan européen pour le logement abordable en décembre 2025.
Quel est le ratio prix de l’immobilier/revenu ?
Le ratio prix de l’immobilier/revenu compare les évolutions des prix de l’immobilier avec les évolutions du revenu disponible des ménages par personne. Une hausse signifie que les logements sont devenus plus chers par rapport aux revenus. Une baisse signifie qu’ils sont devenus moins chers par rapport aux revenus.
Le chiffre de chaque pays montre dans quelle mesure son propre ratio a évolué au fil du temps. Les frais hypothécaires affectent également le montant que les acheteurs peuvent se permettre.
Le Portugal enregistre la plus forte hausse
Entre 2015 et 2025, le Portugal a enregistré la plus forte augmentation du ratio prix de l’immobilier/revenu, à 60,8 %. Les Pays-Bas suivent avec 34,3 %.
« Le pays a connu un boom touristique et son programme de visa doré a attiré les investisseurs étrangers, de sorte que les prix de l’immobilier ont augmenté en partie à cause des capitaux étrangers », a déclaré Mike Langen, économiste principal du logement chez ABN AMRO, à L’Observatoire de l’Europe Business.
Il a déclaré que la pénurie de logements et la demande des investisseurs étaient les principales raisons de la hausse aux Pays-Bas.
Le ratio a également bondi de plus de 20 % en Hongrie (26,5 %), en Tchéquie (25,8 %), en Espagne (24,5 %) et en Grèce (22,5 %).
Cela signifie que les logements sont devenus moins abordables dans ces pays, car les prix de l’immobilier ont augmenté plus rapidement que les revenus.
Ronan Lyons, professeur agrégé d’économie au Trinity College de Dublin, a déclaré que les pays en tête de liste combinent une forte demande dans leurs principales villes avec une offre qui a du mal à suivre.
Le ratio a également augmenté de plus de 10% en Slovénie (18,2%), en Irlande (14,4%), en Autriche (13,6%), en Slovaquie (11,2%), au Luxembourg (10,6%) et en Lituanie (10,1%).
La Roumanie enregistre la plus forte baisse alors que les locataires sont confrontés à des coûts élevés
À l’autre extrémité, le ratio de la Roumanie a chuté de 42,8 %, soit la plus forte baisse de l’UE. Les prix des logements étaient nettement inférieurs par rapport aux revenus des ménages en 2025 par rapport à 2015.
Le ratio prix de l’immobilier/revenu a également diminué de 25,2 % en Finlande et de 16,2 % en Bulgarie. Chypre (12 %) et l’Italie (11,9 %) ont également enregistré des baisses à deux chiffres.
Langen a déclaré que la forte croissance des revenus en Bulgarie et en Roumanie après leur adhésion à l’UE a rendu les logements moins chers par rapport aux revenus.
Lyon a souligné la pression exercée sur les locataires en Roumanie. En 2025, 56 % des personnes payant un loyer du marché vivaient dans des ménages qui consacraient plus de 40 % de leur revenu disponible au logement, soit la part la plus élevée de l’UE.
Parmi les quatre plus grandes économies de l’UE, le ratio a diminué de moins de 6 % en France et de 11,9 % en Italie, tandis qu’il a augmenté de 1,6 % en Allemagne. L’Espagne a enregistré la plus forte augmentation parmi les quatre, soit 24,5 %.
Comparaison à long terme
Eurostat compare également le ratio 2025 de chaque pays avec sa propre moyenne sur la période 2000 à 2025, en utilisant la première année disponible pour laquelle les données pour 2000 sont manquantes. Dans l’ensemble de l’UE, le ratio n’était que de 0,03 % supérieur à sa moyenne à long terme.
Le Portugal et la Roumanie se situent à nouveau aux extrémités opposées de la fourchette. Le ratio du Portugal était 37% supérieur à sa moyenne à long terme, contre une augmentation de 60,8% par rapport à 2015. Le ratio de la Roumanie était 53% inférieur à sa moyenne à long terme, contre une baisse de 42,8% par rapport à 2015.
Les deux mesures racontent des histoires différentes dans certains pays. Par exemple, le ratio de l’Irlande était supérieur de 14,4 % à celui de 2015, mais inférieur de 1,7 % à sa moyenne à long terme. Selon Lyons, cela s’explique en partie par le fait que la moyenne à long terme inclut la bulle immobilière du milieu des années 2000.
La Lituanie présente une tendance similaire, avec un ratio supérieur de 10,1 % à celui de 2015 et inférieur de 5,7 % à sa moyenne à long terme.
Les Pays-Bas et la Hongrie ont tous deux enregistré des hausses à deux chiffres entre 2015 et 2025. En 2025, leurs ratios étaient respectivement supérieurs de 12 % et 5,3 % à leurs moyennes à long terme. Le ratio de la Bulgarie était inférieur de 36 % à sa moyenne à long terme et de 16,2 % par rapport à son niveau de 2015.
L’année de départ est-elle importante ?
« La période de référence (2015) a montré un plus bas historique dans les ratios prix/revenu. Cela signifie que nous comparons à l’une des périodes les moins chères des 20 dernières années », a déclaré Langen. Avec 2005 comme point de départ, l’augmentation serait bien moindre, a-t-il ajouté.
Langen a également souligné que les coûts hypothécaires sont importants, car peu de gens achètent une maison en espèces. Le taux de dépôt de la Banque centrale européenne est de 2,5%, contre moins 0,3% fin 2015.
« Les deux mesures portent sur le changement : le changement depuis 2015, ou l’éloignement par rapport à une moyenne sur 25 ans. Aucune des deux ne nous indique à quel point le logement est abordable aujourd’hui », a déclaré Lyons. Il a souligné qu’une baisse ne rend pas un marché abordable.
Lyons a attiré l’attention sur un autre point. « Les pays qui s’améliorent selon les chiffres d’Eurostat ne semblent pas toujours bons », a-t-il déclaré. Il a noté que les locataires en Finlande, où le ratio a diminué d’un quart, consacrent environ 32% de leurs revenus au loyer, le plus élevé de l’UE, selon l’enquête d’Eurostat sur les revenus et les conditions de vie.
Pourquoi l’abordabilité du logement va au-delà du prix de l’immobilier
Nina Biljanovska, Frederik Toscani, Robert Beyer, Alexandra Fotiou et Morgan Maneely, auteurs d’un document de travail du Fonds monétaire international (FMI), ont déclaré que le logement était devenu nettement moins abordable dans certains pays européens.
« Les pressions en matière d’accessibilité financière sont plus aiguës parmi les locataires à faible revenu dans les villes, qui consacrent désormais plus de la moitié de leur revenu disponible au loyer », ont-ils déclaré à L’Observatoire de l’Europe Business. Les chercheurs ont déclaré que les locataires avaient également plus de mal à acheter une maison, creusant ainsi l’écart de richesse entre propriétaires et locataires.
Pour les acheteurs, les coûts d’emprunt, l’accès au crédit et la capacité d’épargner pour un dépôt sont tous importants, selon les chercheurs. Le loyer, les factures de services publics et autres dépenses de logement déterminent également ce que les ménages peuvent se permettre.
Ils ont déclaré que la pénurie de logements avait joué un rôle croissant dans la hausse des prix de l’immobilier. La construction est restée lente et l’offre de logements a eu du mal à suivre la demande.
