Acheter une maison en Europe ? Les taxes vous suivent de l’achat à la vente. Voici où la propriété est le plus et le moins imposée.
Posséder un logement en Europe signifie payer des impôts presque à chaque étape : l’acheter, le conserver, le louer et le vendre.
Partout sur le continent, la propriété immobilière est enveloppée dans un enchevêtrement d’impôts qui vous suivent depuis le moment où vous signez le contrat jusqu’au jour de la vente, et qui s’appliquent que la propriété reste vide ou qu’elle vous rapporte un loyer.
Le montant que vous remettez réellement dépend énormément de l’endroit où vous achetez. Les données du Global Property Guide, qui suit la fiscalité immobilière dans plus de 80 pays, montrent que le logement est lourdement imposé sur tout le continent.
Il y a quatre taxes foncières à surveiller.
Il existe un droit de mutation payé à l’achat, parfois appelé droit de timbre ; une taxe foncière annuelle prélevée sur la valeur imposable, marchande ou cadastrale d’une maison ; un impôt sur les revenus locatifs sur les revenus locatifs ; et un impôt sur les plus-values sur tout bénéfice provenant d’une vente.
Il est difficile d’établir un classement clair.
Chaque pays applique son propre barème, de nombreux taux globaux sont publiés sous forme de fourchettes plutôt que de chiffres uniques, et la valeur sur laquelle chaque taxe est facturée n’est pas la même partout.
Pourtant, un pays continue de figurer en tête de presque toutes les listes.
Quel est le montant de l’impôt sur les revenus locatifs en Europe ?
Pour quiconque achète une location, l’impôt sur les revenus locatifs est le chiffre qui nuit le plus aux résultats financiers, et c’est là que les pays diffèrent le plus.
Global Property Guide modélise ce qu’un propriétaire non-résident paierait sur trois niveaux de loyer mensuel : 1 500 €, 6 000 € et 12 000 €.
Avec un modeste 1 500 euros par mois, le Danemark est le plus dur, avec 42,11 % dès le premier euro, suivi de près par les Pays-Bas avec 36 % et la Finlande avec 30 %. Dans l’autre sens, Chypre démarre à zéro, tandis que le Luxembourg prend un pourcentage symbolique de 2,94 %.
Augmentez le loyer et les commandes sont remaniées.
Avec 12 000 € par mois, la Belgique arrive en tête avec 47,27%, suivie du Danemark avec 43,22%, l’Allemagne et la Grèce étant à égalité avec 41%.
Une poignée de pays bougent à peine : l’Italie détient à 21 %, le Portugal à 28 % et les Pays-Bas à 36 % tout ce que vous gagnez, ce qui peut en faire une bonne affaire ou un malus en fonction du loyer.
Les pays qui grimpent le plus sont généralement ceux qui regroupent les revenus locatifs dans l’impôt sur le revenu ordinaire. L’Autriche en est un bon exemple.
En Autriche, le revenu est imposé selon le même barème progressif qu’un salaire, allant de zéro en dessous de 13 308 € jusqu’à 55 % pour tout ce qui dépasse 1 million d’euros. Dans des cas comme celui-là, l’impôt foncier qui pique vraiment n’est que l’impôt sur le revenu qui porte un chapeau différent.
Droits de mutation : combien coûte l’achat d’un bien immobilier
C’est grâce à la taxe que vous payez à l’achat que la Belgique prend une nouvelle fois l’avantage.
Les acheteurs peuvent être confrontés à une taxe allant jusqu’à 12,5 % du prix, juste au-dessus du taux maximum du Royaume-Uni de 12 %, des Pays-Bas de 10,4 % et de 10 % au Luxembourg.
La Belgique définit les obligations région par région, votre code postal fait donc une grande partie du travail.
Achetez un logement de 500 000 € à Bruxelles ou en Wallonie sans bénéficier d’aucun allègement, et vous paierez la totalité de 12,5 %, soit une facture fiscale de 62 500 € dès le premier jour.
En revanche, pour les propriétaires occupants, la situation s’améliore. Bruxelles exonère les premiers 200 000 € du prix d’achat pour les acheteurs éligibles, réduisant ainsi la facture d’un logement de 500 000 € à 37 500 €.
La Wallonie propose un taux réduit de 3 % pour les acheteurs éligibles, ramenant la taxe à environ 15 000 €. Les acheteurs de logements sociaux éligibles auprès d’un organisme public en Wallonie ne paient aucun droit d’enregistrement, tandis que la Flandre applique ses propres tarifs et allégements.
À l’autre extrémité du spectre, l’Estonie et la République tchèque ne prélèvent aucun droit de mutation sur les achats.
Les frais d’acquisition en Lituanie s’élèvent à environ 0,4 %, soit environ 2 000 € pour une maison de 500 000 €, une fraction des dizaines de milliers d’acheteurs auxquels peuvent être confrontés en Belgique.
Quels pays européens ont la taxe foncière annuelle la plus élevée ?
Même si une maison reste vide, vous pouvez toujours être redevable de taxes foncières.
C’est ici qu’il faut être prudent, car la taxe foncière annuelle est le chiffre que l’on se trompe le plus souvent.
Les pays ne taxent pas la même chose. Certains appliquent un pourcentage à la valeur marchande d’une maison, d’autres à une valeur cadastrale ou imposable beaucoup plus faible qui peut être dépassée depuis des décennies, et la Grande-Bretagne n’utilise pas de pourcentages du tout, classant plutôt les maisons dans des tranches d’évaluation.
Le taux maximum d’impôt foncier en Espagne peut atteindre 4,8 % dans certaines municipalités, mais il est appliqué à la valeur cadastrale plutôt qu’à la valeur marchande, ce qui rend le pourcentage global beaucoup moins significatif.
Regardez plutôt ce que les propriétaires paient généralement pour une maison d’une valeur d’environ 300 000 €, et les différences se réduisent considérablement car chaque pays définit différemment la valeur imposable.
Au Royaume-Uni, la taxe d’habitation sur une propriété comme celle-ci s’élève généralement entre 2 000 et 3 200 € par an, selon la tranche d’évaluation et l’autorité locale.
La taxe foncière française et l’IBI espagnol s’élèvent généralement entre 700 et 1 800 euros, car toutes deux sont basées sur des valeurs imposables généralement bien inférieures aux prix du marché. Le précompte immobilier belge, calculé à partir d’une valeur locative notionnelle de 1975, se situe souvent dans une fourchette similaire.
Le Grundsteuer allemand, réformé en 2025, est souvent inférieur à celui de nombreux pays voisins, bien que les factures varient considérablement selon les municipalités dans le cadre du nouveau système d’évaluation.
Et à Chypre et à Malte, les propriétaires ne paient rien du tout, car aucun des deux pays ne prélève un impôt foncier annuel.
Impôt sur les plus-values en Europe : la facture quand on vend un bien immobilier
Vendez avec profit et les impôts varient énormément, la durée pendant laquelle vous êtes propriétaire du lieu étant souvent plus importante que le taux lui-même.
Le Danemark est le plus lourd ici, imposant les gains jusqu’à 52,07 % une fois qu’ils sont ajoutés à votre revenu global.
Sur un bénéfice de 250 000 €, cela représente jusqu’à 130 000 € de perte, ce qui vous laisse environ 120 000 €.
Malte pourrait difficilement être plus différente.
Il n’impose pas du tout le gain, mais prélève plutôt un montant forfaitaire de 12 % sur le prix de vente en tant que coût de transaction, et ce chiffre tombe à 5 % si vous n’êtes pas un commerçant immobilier et que vous vendez dans les cinq ans.
L’Allemagne emprunte encore une autre voie : posséder un bien immobilier depuis plus de dix ans et la totalité du gain, soit 250 000 €, est exonérée d’impôt.
Vendez dans cette fenêtre et vous êtes imposé au taux de votre revenu, plus tout supplément de solidarité en plus.
Alors, où l’immobilier est-il le plus imposé en Europe ?
Mettez les quatre taxes ensemble et un pays se démarque.
La Belgique se situe au sommet ou près du sommet en matière d’achat, de détention et de location, et seul son traitement des plus-values, entre 16,5 % et 33 %, offre un grand soulagement.
À l’opposé se trouvent Chypre et Malte. Chypre lance l’impôt sur les revenus locatifs à zéro, Malte laisse les plus-values intactes et aucun des deux ne facture d’impôt foncier annuel, ce qui en fait l’un des coins du continent les moins imposés pour un propriétaire immobilier.
Pour un investisseur transfrontalier, le prix d’achat global n’est qu’un chiffre de départ.
Ce qui décide si un logement européen est rentable, c’est le montant du rendement que le code des impôts local vous permet de conserver, et à ce sujet, l’écart entre un appartement bruxellois et une villa chypriote est suffisamment grand pour montrer qu’en matière d’impôt foncier, l’Europe est loin d’être un marché unique.
