Les prix de l’immobilier ont dépassé de loin les revenus locaux dans une grande partie de l’Europe, plaçant Lisbonne parmi les marchés immobiliers les moins abordables du continent.
Un logement est plus abordable par rapport aux revenus locaux à Paris et à Londres qu’à Lisbonne.
Le Portugal a passé des années à se présenter comme l’une des grandes réussites européennes : du soleil, de la sécurité, une industrie touristique en plein essor et une qualité de vie enviable. Mais derrière cette image de carte postale se cache l’un des marchés immobiliers les plus tendus du continent.
Une maison à Lisbonne coûte désormais environ 18,7 fois le revenu annuel d’un ménage type, selon les derniers chiffres de la plateforme de données Numbeo.
Parmi les grandes villes européennes, seule la ville côtière croate de Split lui correspond.
10 villes avec le rapport prix/revenu le plus élevé d’Europe
Le rapport prix/revenu est l’une des mesures les plus largement utilisées pour évaluer l’abordabilité du logement.
Il compare le coût d’achat d’une maison typique avec le revenu d’un ménage moyen, indiquant combien d’années de revenus sont nécessaires pour acheter une propriété.
Plus il monte, plus les logements deviennent hors de portée de ceux qui gagnent un salaire local.
En règle générale, un ratio supérieur à 10 signale déjà un marché problématique pour les acheteurs, selon Mike Langen, économiste principal du logement chez ABN AMRO. Le seuil est basé sur les règles standard de prêt hypothécaire qui limitent les coûts de logement à environ 30 % du revenu du ménage et plafonnent généralement la durée du prêt à 30 ans.
Par rapport à cette référence, Lisbonne et la ville croate de Split arrivent en tête du classement, affichant chacune un ratio prix/revenu de 18,7, soit presque le double du niveau considéré comme problématique.
Viennent ensuite Prague, Milan et Tirana (18,1), Vienne (17,4), Belgrade (17,2), Paris (17,0), Londres (16,0) et Brno (15,8), soulignant à quel point l’accession à la propriété est devenue de plus en plus hors de portée dans bon nombre des plus grandes villes d’Europe.
Pourtant, la capitale portugaise offre l’un des exemples les plus clairs de la façon dont les prix de l’immobilier peuvent s’écarter du pouvoir d’achat local.
La forte divergence entre les prix de l’immobilier et les salaires au cours de la dernière décennie explique en partie pourquoi Lisbonne se classe désormais parmi les marchés du logement les moins abordables d’Europe.
Portugal : les prix de l’immobilier augmentent de 240 %, les salaires en hausse de 59 %
Au cours des 10 dernières années, les prix de l’immobilier portugais ont augmenté de près de 240 %, selon les données du Global Property Guide.
Au cours de la même période, le salaire moyen portugais est passé d’environ 839 euros par mois à 1 333 euros, soit un gain d’environ 59 %.
Les prix ont augmenté quatre fois plus vite que les revenus. Et à Lisbonne, cet écart pourrait être encore plus large que la moyenne nationale.
Un appartement dans le centre de Lisbonne coûte environ 6 763 € le mètre carré. Cela représente un modeste appartement de 50 mètres carrés à environ 338 000 €.
Comparé à un salaire net moyen d’environ 1 416 euros par mois, soit environ 17 000 euros par an, soit près de 19 années de salaire, avant qu’un seul euro ne soit consacré à autre chose.
Pourquoi les prix de l’immobilier continuent d’augmenter au Portugal
L’explication courante est souvent simple : pas assez de logements.
Les avertissements ne proviennent plus uniquement des données de marché.
Dans son étude économique de 2026, l’OCDE a jugé le Portugal comme l’un des pays ayant le moins accès au logement dans le monde développé, citant des barrières réglementaires, un marché locatif faible et une offre de logements qui répond lentement à la demande.
Les jeunes, souligne l’institution, sont les plus durement touchés.
Le pays construit beaucoup moins de logements que ce dont il a besoin. Le Portugal réalise actuellement environ 25 000 à 30 000 logements par an, tandis que les groupes industriels et les estimations publiques suggèrent que le pays a besoin d’environ 45 000 à 50 000 par an pour répondre à la demande.
Et le Portugal ne consacre qu’environ 2 % de son parc immobilier au logement social, une part parmi les plus faibles d’Europe.
Mais les recherches suggèrent que l’histoire est plus compliquée.
Dans son dernier rapport sur le marché du logement, ABN AMRO a indiqué que la croissance des revenus et la baisse des taux hypothécaires ont historiquement eu une bien plus grande influence sur l’appréciation des prix de l’immobilier en Europe que la croissance démographique ou les pénuries de construction.
Une crise qui déborde dans les rues
La crise du logement a alimenté la plus grande vague de manifestations au Portugal depuis des décennies. Depuis 2023, le mouvement Casa para Viver (« Des maisons où vivre ») a fait descendre des dizaines de milliers de personnes dans les rues à travers le pays sous le slogan « Já não dá » – « Ça ne marche plus ».
Les militants réclament un contrôle plus strict des loyers, des logements plus abordables et l’utilisation des immeubles vacants, arguant que l’accès au logement est un droit constitutionnel.
La crise est peut-être plus visible dans la banlieue de Lisbonne, où les familles des quartiers informels tels que Talude à Loures risquent d’être expulsées alors que beaucoup travaillent à temps plein et ne peuvent toujours pas payer les loyers du marché.
Pour Jaime Luque, membre du Conseil consultatif du logement de la Commission européenne, les conséquences s’étendent au-delà du marché immobilier.
Selon lui, lorsque les enseignants, les infirmières, les policiers, les jeunes professionnels et les étudiants ne peuvent plus se permettre de vivre dans une ville, celle-ci commence à perdre sa compétitivité économique.
La bulle immobilière au Portugal est-elle sur le point d’éclater ?
Malgré les pressions croissantes sur l’accessibilité financière, peu d’économistes s’attendent à un krach immobilier imminent.
Une bulle implique que les prix se sont détachés des fondamentaux sous-jacents et sont vulnérables à une forte correction.
La Banco de Portugal a averti dans son rapport sur la stabilité financière de mai 2026 que les pénuries d’approvisionnement continuent de faire monter les prix, mais elle attribue également des limites strictes de prêt au contrôle des emprunts à risque – le déclencheur habituel d’un effondrement du logement.
BPI Research a récemment relevé ses prévisions de croissance des prix de l’immobilier au Portugal en 2026 à 11,7 %.
Le Portugal bénéficie toujours d’une demande structurelle, d’une offre relativement limitée et d’un intérêt international constant.
En d’autres termes, le marché immobilier portugais peut être exceptionnellement cher sans nécessairement se trouver dans une bulle spéculative classique.
Cependant, les indicateurs d’accessibilité financière constituent des signaux d’alarme.
Un ratio prix/revenu proche de 19, combiné à une hausse des prix de l’immobilier d’environ 240 % sur une décennie alors que les salaires n’ont augmenté que de 59 %, suggère que les valorisations sont devenues de plus en plus difficiles à justifier en utilisant uniquement les revenus intérieurs.
Cela ne garantit pas que les prix baisseront.
Mais cela suggère que Lisbonne est devenue l’un des marchés du logement les moins abordables d’Europe, avec un écart entre les prix de l’immobilier et les revenus locaux plus grand qu’à aucun autre moment au cours des dernières décennies.
