Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Malaga présentent l’écart le plus important (52,5%) entre les logements construits et les nouveaux ménages, notamment dans leurs capitales, où vivent jusqu’à 36% des familles.
« L’offre résidentielle n’a pas répondu de manière adéquate à la croissance de la demande », affirme la Banque d’Espagne dans son rapport annuel 2025 sur les performances de l’économie nationale. L’institution estime qu’un total de 750 000 nouveaux logements seraient nécessaires pour combler l’écart entre les ménages nouvellement formés et le parc de logements disponibles.
Ses experts préviennent cependant que cette situation n’est pas la même dans toutes les provinces espagnoles. Alors qu’Ávila compte dans son parc immobilier 58,2 % de propriétés susceptibles d’être mises sur le marché résidentiel, Madrid se limite à seulement 9,9 %, contre une moyenne espagnole de 27,1 %. Les zones les plus durement touchées après la capitale sont Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Málaga.
Le BdE rappelle également que cette hausse est en partie limitée par la persistance de logements utilisés en location touristique ou de courte durée (environ 400 000 biens) ou comme résidences secondaires pour des propriétaires nationaux et étrangers. « Sur la période 2021-2025, les achats de logements par des acheteurs non-résidents ont représenté 7,4% du total, avec une moyenne annuelle de 50.000 logements », indique le rapport, soulignant que ce problème est particulièrement aigu en Méditerranée.
Il existe également un paradoxe : à travers le pays, environ 450 000 logements construits lors du boom immobilier des années 2000 sont dispersés et restent vides, soit parce qu’ils se trouvent dans des endroits inadaptés aux familles, soit en raison de leur état d’entretien.
La croissance de l’offre freinée par la réglementation, le manque de main d’œuvre qualifiée et la transition vers d’autres formes de logement
« L’Espagne et le Portugal », prévient le rapport annuel, « se distinguent parmi les économies où la croissance de la construction de nouveaux logements a été la plus en retard par rapport à l’augmentation du nombre de ménages résidents », avec des déficits cumulés de logements de 6,6% et 3,7% respectivement par rapport au parc existant.
Malgré cela, la nation portugaise (dont la population souffre également d’une grave crise du logement, pire dans ses grandes villes) manque de seulement 300 000 logements, contre 750 000 pour l’Espagne, bien qu’elle soit toujours devant les 400 000 de l’Italie. Alors que la France reste globalement en équilibre, l’Allemagne est la seule grande économie de la zone euro à réduire son déficit de 0,5 %.
Les obstacles bureaucratiques, ainsi que les différences et les chevauchements de réglementations entre les différents niveaux de gouvernement (conseils municipaux, gouvernements régionaux et État lui-même) empêchent toute accélération de la construction de logements en Espagne ; La lenteur des procédures de planification urbaine, la pénurie de main-d’œuvre qualifiée et la baisse de la productivité sont également à blâmer.
« Dans les six grandes agglomérations, où vivent 36% des ménages, le nombre de logements susceptibles d’être construits mais non encore démarrés serait de l’ordre de 1,1 million », précise le BdE. Toutefois, « le nombre potentiel de logements prévus dans les chefs-lieux des six grandes agglomérations tombe à environ 320 000 ».
